Casas geminadas duplex com área privativa em Santa Luzia

Excelentes casas geminadas duplex (2 andares), 2 quartos, com área privativa, no bairro Duquesa 2, na cidade de Santa Luzia.  A partir de R$ 150 mil. CRECI MG16.790. Contato: (31) 3234-7242. 


Apartamento com área privativa em Santa Luzia

Excelente apartamento de 3 quartos, suíte, com área privativa. Área de 82m², bairro Duquesa 2 em Santa Luzia, próximo a entrada do bairro. Valor: R$ 200 mil. CRECI MG16.790. Contato: (31) 3234-7242. 


Apartamento em Esmeraldas

Excelentes apartamentos de 2 quartos, sala, cozinha, piso em cerâmica, prédio pequeno (apenas 4 unidades), localização privilegiada. Apartamentos tipo e apartamentos com excelente área privativa. Valor: R$ 120 mil (apartamento tipo) e R$ 135 mil (área privativa). CRECI MG16.790. Contato: (31) 3234-7242. 







Vista fundos






Usucapião Administrativa

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de bem móvel ou imóvel pela posse prolongada, sem interrupção e nem oposição, durante o prazo estabelecido na lei, que pode variar de dois a quinze anos conforme o caso. Ela pertence à categoria de aquisição originária, pois o adquirente não sucede juridicamente o proprietário e independe de algum vínculo com seu antecessor.

Apesar da usucapião ser aplicada também ao bem móvel, esse artigo tem por objetivo analisar apenas a usucapião de bem imóvel, principalmente ao que se refere a nova modalidade extrajudicial. Não se pretende aqui esgotar a discussão sobre o assunto, mas, sobretudo, apresentar esse instituto como uma novidade direito brasileiro.

Qualquer bem imóvel poderá ser objeto de usucapião, excetuando os bens públicos, que não estão passíveis de usucapião (art. 102 do Código Civil).

Para melhor compreensão do instituto da usucapião, é necessário que haja entendimento do que seja posse e propriedade, pois é de costume que seus significados causem confusão.

Sucintamente podemos definir a propriedade como o direito real que o titular tem sobre a coisa, podendo usar, gozar e dispor da mesma e, também, reavê-la de quem quer que a possua ou detenha. Por outro lado, ter a posse não significa ter a propriedade de um bem. Aquele que tem apenas a posse não tem o direito a dispor do bem, como acontece no caso do inquilino que alugou um imóvel. O inquilino tem a posse mas não a propriedade do imóvel.

Na usucapião àquele que detém a posse do bem busca ter como sua a propriedade, ou seja, o direito de usar, gozar e também de dispor do bem usucapiendo. Portanto, é necessário que o possuidor possua o animus domini, ou seja, o desejo de ter a coisa como sua.

Existem diferentes tipos de usucapião, cada qual com seu prazo, podendo ser encontrados no Código Civil (lei nº 10.406/2002), e também em alguns outros dispositivos. Entre as modalidades de usucapião, estão:

Usucapião extraordinária: - Código civil (art. 1238): Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé. O prazo estabelecido nesse artigo pode ser reduzido a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião ordinária: - Código civil (art. 1242): Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente (através de compra, por exemplo), com base no registro constante do cartório, desde que o possuidor tenha estabelecido ali sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião especial urbana - Código civil (art. 1240): Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, terá seu domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Ela pode ser encontrada também na Constituição Federal (art. 183) e no Estatuto da Cidade (art. 9º).

Usucapião especial rural - Código Civil (art. 1239): Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos sem interrupção, sem oposição, área de terra em zona rural com menos de cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirirá sua propriedade.

Temos também a usucapião coletiva (Estatuto da Cidade art.10 e ss.), a usucapião sobre coisa móvel (Código Civil art. 1260 a 1262), usucapião sobre servidões (Código Civil art. 1379), usucapião especial indígena (Estatuto do Índio art. 33), etc.

No artigo 1071 do novo Código de Processo Civil (lei 13.105/15), tem-se regulamentada uma nova forma de usucapião: a usucapião administrativa, ou extrajudicial. Uma forma de aquisição da propriedade imobiliária que é processada diretamente no cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, a requerimento do interessado, devendo, necessariamente, ser representado por advogado.

Conforme ensina Leonardo Brandelli, sobre a usucapião administrativa:

“Trata-se de o procedimento extrajudicial de usucapião de importante novidade que veio recentemente introduzida no ordenamento jurídico brasileiro, com acerto, em nosso entender, possibilitando, em casos de ausência de litígio, o reconhecimento da aquisição de direitos reais imobiliários diretamente no Registro Imobiliário, sem a necessidade de processo judicial, tornando, assim, o caminho mais célere, menos custoso (não apenas pecuniariamente falando, mas também psicologicamente), e auxiliando a redução da carga desumana de processos submetidos ao Poder Judiciário.” (BRANDELLI, 2016)

No art. 216-A da lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), podemos encontrar os requisitos da usucapião administrativa, ambos incluídos pela Lei nº 13.105, de 2015, sendo:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;  
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;   
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;

Preenchidos os quatro requisitos (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título), somando-se aos requisito de posse mansa e ininterrupta pelo prazo previsto pela lei, o possuidor estará apto a requerer, por seu advogado, o reconhecimento da propriedade ao tabelionato de registro de imóveis da comarca em que o imóvel estiver localizado, para que receba o título de propriedade.

Portanto, a aquisição da propriedade pela usucapião administrativa ou extrajudicial foi um importante e inovador passo dado pela legislação brasileira, que, além de desafogar o Poder judiciário, simplificou e facilitou o acesso ao título de proprietário do bem imóvel àquele que já o possuía como se dono fosse, pois preenchidos os requisitos previstos na Lei. Por não ser necessário demandar o Poder Judiciário, essa forma de aquisição da propriedade tende a ser mais ágil e econômica.

Bibliografia utilizada:

1.   ALMEIDA, Washington Carlos de. Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Elsevier, 2008.
2. BRANDELLI, Leonardo. Usucapião Administrativa – De acordo com o novo Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2016
3.   BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406/02.
4.   BRASIL. Código de Processo Civil. Lei nº 13.105/15.
5.   BRASIL. Registros Públicos. Lei nº 6015/73.

Excelente casa no Bairro Rio Branco

Casa Rio Branco, próximo da área comercial. 3 quartos sendo 2 suítes, 2 salas, copa, cozinha ampla, bem montada, área de serviço ampla, coberta, área de churrasqueira coberta, mais espaço descoberta para sol da manhã, área lateral com jardim, 2 vagas cobertas. 2 casas localizadas aos fundos, ambas de 2 quartos grandes sala cozinha com entradas independentes, 1 vaga de garagem para cada casa, total de áreas construída de 360 m².
Valor: R$ 550 mil. CRECI MG16.790. Contato: (31) 3234-7242. 

           

                       








           
         

                           


Dicas para a compra da casa própria

Para que seu sonho de adquirir um bem imóvel não se torne um pesadelo, alguns cuidados devem ser observados, entre eles a análise da documentação do imóvel e dos vendedores.
Antes de fechar o negócio é necessário que o comprador se cerque de alguns cuidados para a realização de uma compra segura e sem "dor de cabeça".
Primeiramente é necessário analisar toda a documentação relativa ao imóvel, para depois passar à análise da documentação dos vendedores.
Após concluída as duas fases mencionadas (análise da documentação do imóvel e dos vendedores) deve o comprador passar a verificar o local onde o imóvel está situado, a localização, a vizinhança, etc.
A seguir vamos descrever o passo a passo para uma compra segura:
1ª Fase - Análise da documentação do imóvel:
Na compra de um imóvel é necessário que o comprador exija do vendedor ou do intermediário da negociação (corretor ou advogado) a apresentação da Certidão de Registro do Imóvel, original e com menos de 30 dias de expedição.
A Certidão de Registro Imobiliário do imóvel fornece informações imprescindíveis para a negociação, como por exemplo, quem é o atual proprietário do imóvel, se não há hipotecas ou outros registros e averbações que impeçam a transferência do bem.
É interessante, também, que o comprador exija uma Certidão Negativa de Ônus, expedida pelo mesmo Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel possui sua matrícula. Esta também deve ter data de expedição inferior a 30 dias.
Somente a apresentação da escritura pública não é garantia da titularidade ou propriedade do imóvel. Pode ocorrer de uma "venda dupla", em que o vendedor mal intencionado vende o imóvel a mais de uma pessoa. Por isso a necessidade da apresentação da Certidão de Registro do Imóvel.
Outro documento que se deve exigir do vendedor é a Certidão Negativa de Débitos Tributários Municipais (dos últimos 5 anos), a tão conhecida CND Municipal, como prova de que o imóvel não possui débitos de IPTU ou dívida ativa.
Se o imóvel for um apartamento, por exemplo, é necessário a apresentação da Declaração do Síndico para a comprovação da inexistência de débitos condominiais.
Após verificar toda a documentação do imóvel podemos passar à análise da documentação dos vendedores.
2ª Fase - Análise da documentação dos vendedores:
Dos vendedores, o comprador deverá exigir a apresentação das certidões negativas do distribuidor cível, e das justiças estadual e federal.
Se o vendedor for casado, é necessária a apresentação dos mesmos documentos do cônjuge, pois este deverá outorgar a venda. É o que chamamos de outorga uxória, ou autorização dada por um dos cônjuges para que o outro pratique o ato, desde que não sejam os consortes casados no regime de separação de bens, após o advento do Código Civil de 2002.
Após analisar toda a documentação do imóvel e dos vendedores é importante que os compradores façam uma vistoria no imóvel para analisar a condição de conservação, se há infiltrações ou algum problema estrutural, como rachaduras, etc.
3ª Fase – sugestão
É interessante também e fica como uma sugestão, que o pretendente à compra faça uma análise da vizinhança, para evitar futuros aborrecimentos, como som alto de igrejas, bares com músicas ao vivo ou possuem máquina de som, vizinhos que gostam de festas e compartilhar seu som automotivo com todos.
Faça um passeio pelas ruas adjacentes ao menos umas 5 vezes em horários e dias alternados, principalmente nos finais de semana, em que a maioria dos moradores estão em suas residências.
Passadas todas essas fases, agora é hora de fechar o contrato com a imobiliária, o compromisso de compra e venda do imóvel. Mas, antes não deixe de avaliar tecnicamente o contrato, peça a imobiliária que lhe envie uma cópia antecipadamente para que você possa lê-lo com calma, ou peça a ajuda de um profissional habilitado (advogado, corretor ou despachante).
Se você seguir todas essas orientações estará reduzindo a próximo de zero a chance de se arrepender ou ter frustrações na compra do imóvel dos seus sonhos.
Antes, só mais uma dica: não se deixe vencer pelas pressões impostas pelos corretores ou vendedores para finalizar a compra e assinar o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, e não dê uma quantia alta como sinal de negócio, pois, poderá ter aborrecimentos futuros, caso o negócio não se concretize por motivos alheios a sua vontade.

Walyson Pinheiro Inácio
Consultor Jurídico, ex-corretor e despachante de imóveis (9 anos de experiência) .
Pós graduado pela UFMG.
Servidor público, atualmente exerce a função de Assessor Jurídico na Assembleia Legislativa de Minas Gerais.

Apartamento bairro Jardim Europa












Excelente apartamento de 2 quartos, sala, cozinha com armário debaixo da pia, área de serviço anexa à cozinha com armário, banheiro social com box Blindex. Excelente localização, próximo ao comércio, escola, SENAC e ônibus na porta. Valor: R$ 150.000,00. Contato: (31) 3234-7242. CRECI MG16.790.